佳兆業干舊改的絕招,首次全面曝光(干貨)

  • 時間:2019-06-28 09:09 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:98年房改之后,我國房地產蓬勃發展至今,并且,在未來十幾年,規模依然會穩定地維持在20萬億左右。現如今,于萬軍中脫穎而出的房企,不少已經將標準化、高周轉的住宅開發玩得爐火純青了。可是,對很多房企來說,城市更新卻還是一個比較陌

98年房改之后,我國房地產蓬勃發展至今,并且,在未來十幾年,規模依然會穩定地維持在20萬億左右。現如今,于萬軍中脫穎而出的房企,不少已經將標準化、高周轉的住宅開發玩得爐火純青了。


可是,對很多房企來說,城市更新卻還是一個比較陌生的領域。一是以前各地有大量凈地出讓;二是城市更新做不到“035、456、360”的快周轉。一百強房企總裁就告訴明源君,我們只在公開市場拿地,雖然貴點但可以快周轉。


然而,隨著一二線城市逐步進入存量時代,參與城市更新已經成為各大開發商獲取高能級城市土地的重要途徑。


很多房企審時度勢,喊出轉型美好城市運營商之后,卻感到迷茫——到底該怎么做?因為即便是成熟的住宅開發領域,做得好的不愿說或不會說也是常態,使得新人入行以后,往往只能通過各種渠道搜集PPT,以及在實操中摸索學習,相關的書籍屈指可數,更別說相對小眾的城市更新領域了。


最近,“舊改專家”佳兆業的經濟研究院推出了城市更新白皮書《城市運營核心邏輯——美好生活的責任與榮耀》,填補了開發商在此領域的空白。


全書既有理論闡述,又有落地案例;既有佳兆業等標桿做城市更新的實戰經驗,又有世界各國的參照;系佳兆業集團20年來首次系統地向外界展示其在城市更新領域的邏輯思考,及在此基礎上建立的一套完整的佳兆業城市更新解決方案。明源君第一時間拿到了該書,現將核心觀點分享如下。


由于篇幅所限,本文主要介紹為什么要做以及怎么做?


▲圖:佳兆業城市更新白皮書《城市運營核心邏輯——美好生活的責任與榮耀》



政策支持、消費升級等5大因素

已經驅動我國進入城市更新時代


城市化是過去幾十年來中國房地產發展的最大動力。然而,就像一個人成長的過程,從嬰兒成長為青年、壯年,再逐漸衰老,慢慢會出現一些疾病;一個城市不斷發展,慢慢也會產生出“大城市病”,當現有城市機體出現了問題,原有城市功能已不能滿足現在的城市人群的消費需求,就需要更新改造。


可以說城市更新就是城市發展到一定階段的必然產物。如今,世界上許多國家和地區的城市都已經開始從造城走向更新。


當然,有人會說,歐美發達國家早已完成城市化。我國距離完成城市化還早,做城市更新的必要性有歐美那么強烈嗎?!


對此,《城市運營核心邏輯——美好生活的責任與榮耀》認為,時至今日,5大因素已經驅動我國進入城市更新時代——


1、驅動力一:城市發展進入減速階段


從國際經驗看,城市的發展一般會經歷誕生、成長、發展、鼎盛、老化和衰落六個階段,總體上會呈現“從緩慢成長,到加速發展,再到緩慢衰落”的諾瑟姆“S”形曲線(如下圖所示)。尤其是當城市發展到50%的城市化率時,城市化進程將迎來從加速推進到減速推進的重要拐點。



截至2018年末,我國城市化率已經達到59.58%,城市化發展已處于后半程階段,三大城市群——珠三角城市群、長三角城市群和京津冀城市群的城市化率已經超過83.84%、68%以及60%。借助城市更新來激發經濟潛能,完善城市配套,優化產業結構并進而促進城市發展已勢在必行。


2、驅動力二:產業重心轉向服務業


從國際經驗來看,工業經濟向服務經濟成功轉型升級是中心城區實現復興的關鍵。當城鎮化率超過50%時,大量制造業會搬出中心城區。


我國第三產業在國民生產總值中的比重早在2016年就超過了50%;目前,北京、廣州、上海、杭州、西安等城市第三產業的占比早已超過60%,產業結構由工業主導向服務業主導的趨勢日益明顯。


高能級的城市“騰籠”之后,還需要“換鳥”——為城市發展注入新的產業元素,原有的物理空間(比如廠房)不符合新經濟需求,這就需要城市更新。


3、驅動力三:政策很支持城市更新


國家層面,嚴防死守耕地保護紅線,要求控制新增土地的供應,但是鼓勵地方盤活閑置土地。


有些地方在限制新增建設用地量方面,甚至嚴于頂層設計。比如,上海對新增建設用地就實行“穩中有降、逐年遞減”的方針,但鼓勵存量改造。


4、驅動力四:房地產進入存量時代


根據中指院最新報告的觀點,參考國外關于住房年折舊率2%的規律,2016~2020年,我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米,占總體住房需求的34.4%。


事實上,中國住宅的平均壽命不到30年,以存量盤活為主的模式,占據的份額比中指院的測算還要大得多。棚改是表現之一。



2015年,深圳城市更新供應商品房的面積占商品房總供應面積的比例已經高達47%。北京和上海等一線城市的核心區域已經不再準許興建新的商辦項目,滿足核心區域的寫字樓市場需求,只能依靠存量市場的盤活…


▲來源:《城市運營核心邏輯——美好生活的責任與榮耀》


5、驅動力五:新中產催生消費升級


根據麥肯錫咨詢公司發布的報告《“會面”2020中國消費者》顯示,2010年,家庭年均可支配收入為1.6萬~3.4萬美元的“主流”消費群只占總人數的6%,但是到2020年,這部分群體的占比將會飆升至51%!這部分消費群體更看重價值和體驗。需要新的產品、服務和場景才能滿足這些新中產的消費需求。



3類產品將成為城市更新主流

注意4大關鍵點就能打造精品


時至今日,大多數開發商還是喜歡拿地,蓋房,賣房,回款,然后繼續拿地……重復。這種模式最為簡單。即便是參與城市更新,也更多的是為了獲取土儲——推倒之后重建,跟通常的住宅開發區別不大。


目前,推倒重建的城市更新模式依然存在。然而,隨著時間的推移城市更新的內涵變得越發豐富,操作也復雜了。



模式上,除了推倒重建,還有就地修復。業態上,除了住宅,還有商業、寫字樓,甚至還要配產業園區、學校等。


城市更新應如何打造產品,需要注意哪些關鍵點?《城市運營核心邏輯——美好生活的責任與榮耀》給出了答案。


一、消費升級下,三類產品將成為主流


十九大報告指出,“我國社會的主要矛盾,已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分的發展之間的矛盾”。


城市更新就是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的區域,進行必要的和有計劃的改建活動,以滿足人們的需求…



當前,我國正處于第三次消費升級浪潮。人們對城市更新的要求,已經不僅僅是建筑物和片區的改造,人們對生活和品質提升的需求已占據主導地位,因此城市更新產品的打造必須以人為本、因地制宜,既要滿足人們對產品的體驗感、舒適感和科技感的需求,又要將城市的歷史文化與現代化發展高度融合。


因此,佳兆業白皮書提煉之后認為,三類產品(已有成功案例)將成為未來城市更新的主流:



一是文化傳承的老廠房改造,比如從廠房到創意園區的郎園Vintage;歷史街區改造,比如從老建筑變為地標性商業區的上海新天地;以及文旅改造,比如歷史與現代結合的南京夫子廟。


二是商業升級的商業改造,比如2007年建成的北京世貿天階,面對電商沖擊以及消費者購物行為的變化,于2016年進行大規模的改造,使得物業煥發新生;聯合辦公改造,比如東四·共享際是由醬油廠改造而來;創客空間改造,比如上海灘的8號橋。


三是美好居住的長租公寓改造,比如前面提到的新派公寓在北京CBD的旗艦店;民宿改造;以及常見的住宅改造,比如平湖佳兆業廣場等。


二、城市更新產品打造,有4大關鍵點


城市更新既是民生工程,又是地方政府重點關注的工程,還是一項經濟活動。如何讓最終呈現出來的產品讓各方都滿意,并不是一件容易的事。只要有一方不滿意,都很難繼續做下去,甚至當時就做不下去。


佳兆業結合自身的實踐,最終提煉出,打造城市更新精品的4個關鍵點——研判、時機、形態,以及過程。


1、確定改造的必要性


首先,判斷項目改造的必要性——是否有社會價值,經濟價值;其次,對物業硬件進行全面評估,包括外立面老舊情況、綠化和物業內部硬件設施老舊程度等;最后,從物業自身的經營情況出發,對物業功能、經營情況和周邊業態等多個方面做出評估,根據每棟物業的實際情況,提出改造方案。


2、確定改造的時機


一般而言,改造的理想時機是租戶的租賃合同到期或物業內部暫時處于空置狀態,這樣能為改造升級創造良好的客觀環境;或者是借助物業合同到期的契機,更換新的物業管理團隊,提升服務水平。最佳時機是物業所屬區域正在進行市容整治,此時可以與政府積極溝通,加快改造審批節奏。


比如寶吉廠的成功改造,就得益于佳兆業抓住了廣東省“三舊”改造政策和2009年年底《深圳市城市更新辦法》的出臺,2011年1月,寶吉廠城市更新項目就獲得了深圳市龍崗區人民政府的批準…


3、確定產品的定位


不同地域的特性將影響產品在當地的吸引力和市場化程度。因此,在事實改造前應先進行充分研究市場情況,在設計過程中應整體考慮后期運營市場的需求,從目標客戶的定位為出發點反推產品標準和設計方案。


以寫字樓改造為例。首先,要對商圈租金進行調研,以確定項目的租金范圍;其次,要對區域寫字樓租金進行調研,以確定項目的競爭水平;再次,要對客戶進行調研,以確定目標客戶行業類型;最后,在上述基礎上確定產品標準,包括租金水平、客戶定位以及競爭優勢等要素。


產品設計上,除了考慮產品標準之外,還要與后期運營相結合。例如,物業周邊區域商鋪開門營業的時點如果比較晚,則應該考慮在改造時增配全時段運營的商鋪,以確保持續為租戶提供配套服務,提升物業的使用體驗,拉動整體招商。


以上海城市地產收購的北京著名爛尾樓名城國際大廈為例。2006年,收購之后,由于臨近奧運會,城市地產先是完成了萬豪酒店的建造,抓住了奧運期間旺盛的住宿需求。奧運會結束之后,城市地產再次瞄準了CBD風口,將塔樓從萬豪收回并改造成寫字樓,同時引入配套商業。此后,憑借豐富的業態和合理的定價策略,酒店利潤不斷沒有下降,寫字樓和商鋪的租金收入還穩步增長。


項目定位可以隨著時間的推移和認知的深化而持續調整(如下圖所示),進而不斷釋放項目價值。



4、精細化的改造管理


為縮短改造周期,可將每個階段細分為精心設計的模塊進行管理。

以商業物業的改造為例,模塊管理可分為三個部分:設計、招商和運營。設計應具備與招商和市場連接的能力,招商應具備將市場和客戶融合的能力,運營則應具備向設計提出改善布局的能力。


在產品打造的實施過程中,預審批計劃、招標安裝及施工進度應詳細地落實到日程計劃中,使項目進度和審批環節無縫對接。此外,招商和運營工作應在改造過程中完成,以高效對接資本需求。



想要快速做大

要會玩輕資產


舊改(人們對“城市更新”慣用的叫法)是一朵嬌艷欲滴的玫瑰,讓不少開發商賺得盆滿缽滿,甚至因此奠定在行業的地位,比如深圳的金光華廣場、京基100等。由于一二線城市的建設用地越來越少,現如今,大大小小的開發商都想在城市更新上分一杯羹,但是,舊改也帶著刺,稍有差池,就會被耗死。因為城市更新不容易快周轉,模式很重,過程中還有很多變數,資金不足的話很容易被拖死。


過去,我國的城市更新主要方式以拆除重建、更新后銷售和重資產運營為主。隨著城市更新的發展,與傳統推倒重建相比,現在的城市更新因“出售少、租賃多”而呈現出“長線融資、長產業鏈、長期穩定收入”的特征。


咋辦?輕資產運營模式是一條出路。


《城市運營核心邏輯——美好生活的責任與榮耀》結合當前實踐,將我國城市更新的輕資產模式歸納為4種——基金持有型、合作開發型、管理輸出型和長期租賃型。


1、基金持有型輕資產模式是指由基金持有重資產,由具有專業運營能力的企業負責實施城市(或物業)的更新和具體運營管理。比如,2013年賽富不動產一期基金以低價整體收購北京CBD區域的森德大廈。32名LP投資人認購基于該物業發行的基金,專業的更新運營企業占1%份額。更新運營企業(新派公寓)每年向賽富不動產基金的LP支付不低于3.5%的資金回報……新派公寓可以同時賺取基金管理費、服務費和資產增值收益。


2、目前,增量住宅開發領域,合作開發、優勢互補已經相當常見。城市更新領域同樣是如此。比如,在深圳市光明新區城市更新項目的合作開發中,深華發、武漢中恒負責目標地塊上現有建筑物的拆除及權利關系的清理,確保項目土地達到可開發條件;中信前海中證主要是輸出品牌運營管理服務;中信或其指定的第三方管理人負責目標項目的規劃設計、開發及推廣銷售等全程管理工作。這種模式下,企業可以賺取股權收益或資產增值和運營管理費等。


3、專注于運營能力的管理輸出型,則是完全通過提供城市更新全過程的、體系化的開發管理服務,按一定比例獲取更新項目的經營收益。


以南京“1912”項目為例。2004年,南京1912集團取得1912時尚休閑街區十年的運營管理權之后,專門成立了南京東方三采投資顧問有限公司來負責該街區的運營。經過十多年的運營,“1912”已成為目前國內影響力最大的連鎖文化休閑主題街區運營品牌之一。


4、長期租賃型輕資產模式主要是指更新運營企業以長期租賃方式獲取房源后,加以改造和裝修對外出租,并在租賃過程中提供增值服務。比如長租公寓運營商自如。


小結


一切的升級來自于人的升級,而人是通過產業帶動聚集的。因此,城市更新服務商還需要有很強的產業導入能力。



以佳兆業為例,目前其已成功打造近20個城市更新項目,建筑面積超1100萬平方米;業務涉及舊城鎮、舊村莊、舊廠房及爛尾樓改造;集團化多板塊綜合運營,以“城市更新+”促進了產、城、人、文的深度融合,助力城市和產業升級,以及人們對美好生活的追求。藉此佳兆業自身也獲得了快速發展,2018年,佳兆業銷售額866.1億元(CRIC),距離僅千億一步之遙。(實操方法和案例,詳見佳兆業城市更新白皮書《城市運營核心邏輯——美好生活的責任與榮耀》,各大網站有售。)

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