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這個投資500億的超級項目!從建筑設計到贏利模式,都顛覆了我的認知

  • 時間:2019-06-26 08:33 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:明源君今天要說的是一個超級項目,它的“超級”體現在3個方面:1、投資額巨大。項目位于一線城市深圳,據說是深圳龍崗區核心區域面積最大的凈地,光買地就花了 240 億,整體開發投資額預計會高達500億,相當于一個中型房企一年的銷售額。

明源君今天要說的是一個超級項目,它的“超級”體現在3個方面:


1、投資額巨大。

項目位于一線城市深圳,據說是深圳龍崗區核心區域面積最大的凈地,光買地就花了 240 億,整體開發投資額預計會高達500億,相當于一個中型房企一年的銷售額。

2、計劃開發周期長。

項目從拿地開始,要持續開發5-10年。

3、自持比例極高。

整個項目沒有住宅,可售面積僅為18%,還有60%是城市配套,全部由開發商投資和后續運營。


地產人看完上面這3點,都會明白這個項目的難度:


首先,這個項目對房企的資金實力提出了極高要求。上面3點每一點都需要持續、龐大的資金支持。

其次,這個項目對房企的運營能力提出了極高要求。因為這種模式的本質是城市運營,也就是把區域逐漸運營旺,中間陸續獲益。

第三,這個項目對設計理念有極高的要求。因為項目開發周期特別長,所以所有設計必須面向未來。


之前很多地產人都認為,這種超級項目,只能由政府統籌,或者退一步說,更適合華潤、金茂這些天賦異稟的央企,民企很難做好。


但是明源君今天要說的這個項目,恰恰是一家民企----世茂,重金投入所做。這個項目就是世茂深港國際中心。這個項目不僅是世茂目前投資規模最大、設計規格最高的項目,而且還將是一個完全靠運營盈利的項目。


做這樣的超級項目,世茂信心何來?項目對資金實力、運營能力、設計理念都有超常要求,世茂如何做到?


日前,明源君通過特殊渠道,拿到了這個項目的一些核心材料,并在其中找到了一些問題的答案。面,明源君先來說說,這個項目如何做面向未來的設計……



大灣區的超級綜合體

頂級配置長啥樣?


其實對于世茂來說,一直以來都有很多超常規的設計。


例如,近10個核心一二線城市的地標級超高層建筑,目前在建及建成的“200米”高樓就有12座。去年開業的深坑酒店,更是下探地平線以下88米,成為去年最有話題性的前衛建筑。


2017年,同樣是落地深圳的另一個項目,深圳世茂前海中心,也是打造了全球首例的45°雙旋轉摩天大樓。


可以說,世茂原本在空間上和建筑形態上就有追求創新的傳統,而這個項目,作為世茂內部按照最高規格定位的戰略級項目,在規劃上標準更高。


1、城市封面級的高塔


世茂一直擅長建超高層,例如之前的上海世茂廣場,是上海浦西第一高樓。廣州世茂匯金中心,是廣州金融城第一高樓;廈門世茂海峽大廈,是海峽西岸最高雙子塔樓,但深圳世茂深港國際中心中規劃的高塔,是世茂到目前為止開發過的最高建筑,也注定會成為刷新全國超高層格局的新作品。


在高塔頂部,會打造超越迪拜帆船酒店的全球國際云端奢華酒店,將引入麗思卡爾頓、瑰麗或同等級國際頂級奢華酒店品牌,并擁有世界級的超高環形無邊泳池和1500㎡超大宴會廳。


在建筑設計上,整座高塔外立面97%都是平板幕墻,配合燈光系統,讓整個建筑成為一個屏幕,能夠最大程度彰顯一個超高層建筑的標志性。


同時在安全性能方面,也充分考慮了深圳強臺風區域的抗風和抗震功能。整體采用“核心筒-外伸臂桁架-巨柱”框架,高塔頂部的鏤空設計和整個建筑的體型,在追求形態美感的同時,也都充分考慮了臺風天氣的抗御能力。能夠兼顧使用率、功能性和昭示性。



而且,這座高塔還規劃將超高層的阻尼減震器打造成了觀光空間。在高空,除了能夠體驗到最極致的景觀,還打造了一個能夠和超高層建筑交互的體驗空間,讓身處其中的人能感受到建筑的律動和生命力。



2、四維超級商業,為未來而設計的商業形態


世茂深港國際中心引入了世茂最頂級的商業產品線——世茂國際中心,整個項目立足于未來十年的商業形態,完全跳脫目前的商業設計思路,設計了大量的沉浸式科技體驗,讓整個商業呈現出很強的未來感。


首先是公園式商業,深港國際中心的商業采用“街區+MALL”的形式,將室外步道、空中連廊和超塔的景觀連接起來,采用多首層設計,形成漫游式的商業動線。



在商業中央,設計了螺旋下沉式中央景觀,連接景觀大道和高架景觀公園,將商業和景觀完全融合。并且首次在深圳引入了泰國ICON SIAM式云澗山谷式商業設計,室內的花園和瀑布,將商業變成景點。



為了增加科技感和未來體驗,項目商業中目前還規劃了全景天環、霧幕秀等體驗式想象空間,并且會結合最新的VR、AR等前沿科技,引入頂級的合作方,創造內嵌式的沉浸式科技樂園。打造一個強體驗的未來商業。


3、自建超級公建配套(以及周邊公建立面改造),徹底改變城市面貌和區域屬性


最特別的是,在這個項目中,有60%的公建配套,包括展覽中心、企業創投孵化器、演藝中心、圖書館、美術館,和國際學校,并且所有這些業態都是完全按照市場化的邏輯在規劃,未來也規劃會全部由世茂來自持運營。



最特別的是,這個項目不僅在自己的紅線內,以最高規格去定位和設計,甚至還承包了項目周邊,輻射整個大運新城核心區域的市容改建工作。項目周邊的公建,世茂都會參與建筑立面的重新設計和翻新,讓整個核心區域的建筑呈現出統一的風格,讓區域整體升級。


可以說,世茂不是在蓋樓,而是在造城。不僅要扮演開發商的角色,而且還要重建整個區域的形象,這和一般項目開發是完全不同的商業邏輯。



大手筆投資背后的商業邏輯

投資未來、和政府一起創業


之前明源君給大家分析過,中國2016年城市化率是57.35%,相當于美國的1940年,相當于日本的1955年。按照最近5年每年1.2%的速度,至少還有14年,才能達到74%的臨界點,結束房地產的高速增長期。


根據這個,我們可以得出兩個結論:


1、在未來很長的一段時間,城市和城市群發展將一直是房地產的根本邏輯。

2、隨著城鎮化速度的放緩,城市發展會很快過渡到從量到質的轉變,從過去重住宅、輕配套、缺產業的攤大餅式外擴,轉向城市資源的增值和能量密度的升級。


在這個過程中,開發商只要是跟隨城市的發展方向,就有賺錢的機會。


大道至簡,世茂其實就是堅信這個邏輯,并且做到極致。


1、城市運營,看重時空中的變量,提前布局大灣區


其實從世茂過去的開發邏輯來看,就是提前布局,享受紅利,每一步都是緊跟政府的思路,非常果斷堅決。例如,1990年北京借助亞運會東風大發展,世茂就提前布局;2000年浦東打造亞洲金融中心,很多開發商從客戶角度出發,還在猶豫的時候,世茂也是提前布局。


現在看來的前瞻性,其實就是對城市發展的邏輯,和政府意志的絕對信任。而2017年粵港澳大灣區被提升到國家級戰略高度,世茂就提前很多房企1、2年進駐了深圳發展速度最快的兩大板塊,前海和大運新城。2019年2月,中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,深港國際中心項目幾乎所有的規劃都是根據《綱要》來落地,例如深港交流中心的定位。


世茂的哲學是,對土地價值的判斷,要看重時空當中的變量。當年“寧要浦西一張床,不要浦東一張床”到現在浦東的價值爆發,帶來變化的就是時間這個變量。時空變量其實就是城市運營的思維。


而世茂對大灣區未來的判斷是,值得十年磨一劍。深港國際中心這個項目,自持運營的資產增值和運營收益,一定會比修樓賣樓更大,而且可持續。


2、和政府一起創業,做城市的合伙人,才能充分分享城市紅利


看好一項投資,最好的做法就是把自己變成核心股東。城市運營商,很大程度上就是地方政府的合伙人,雙方只有目標一致,充分信任和支持,才能產生巨大的合力。


一個區域的崛起,是一項艱難的事業,而世茂要做的,就是和地方政府一起創業。


所以,在世茂深港國際中心這個項目的開發上,世茂的思路就是,始終和龍崗區政府保持同頻,將區域政府的愿景和世茂的愿景統一起來。


世茂深港國際中心的接待中心,同時也會作為龍崗區政府招商引資的重要接待場所。世茂和政府一起合力,推動核心區老舊公建的改造,參與建議區域的城市規劃。通過合作,對整個大運新城的城市面貌進行全面的升級,對于政府來說,為區域的招商引資提供了很好的城市發展展示樣板。而對于開發商來說,是地段的不斷升值。


商業是最大的公益。每個城市都需要自己的城市運營商,而開發商通過轉型為城市運營商,也可以為整個城市乃至整個社會,做出更大貢獻,在商業之上獲得更多的成就感。


3、因勢利導,充分利用資源


跟著政府走,看起來簡單,做到極致卻不容易。


世茂深港國際中心從定位階段開始,就是完全根據《綱要》來落地。例如,支持粵港澳高校合作辦學,加強青年之間的交流。而世茂深港國際中心所在的國際大學城,已擬入駐12所國際級高等學府,其中世界100強大學達到4家,香港中文大學的深圳校區也已經開學,未來香港科技大學、香港理工,都會在這里開設分校。


區域本來就有深港融合的基因,而世茂作為一家港企,也有先天的港深資源對接優勢。在世茂深港國際中心,配備了1萬㎡深港青年合創中心,助力產學研投創的完整產業生態形成。同時世茂也會引入一些香港資源,幫助深圳對接香港、實現港深資源、資本互聯互通。能夠利用雙方的資源優勢,將項目的“勢”立起來,也成為世茂大手筆投資的底氣。


4、培養從存量賺錢的能力,能夠應對行業變局


其實這兩年,可以發現一個現象。就是,所有有野心的巨頭,都已經不再局限于開發,而是越來越多的關注城市運營的戰略。


一是因為,隨著一二線城市的地價越來越高,單純的靠拍地修樓賣樓來發展,路已經越來越窄。


例如前天深圳的史上最猛土拍,70多家房企搶5塊地,成交總價高達224億,對于很多房企來說,擠破頭高價搶下一塊地,也不一定能賺錢。而通過城市運營,能夠具備穿越周期的能力,真正掌握自己的命運。


二是進入存量時代,增量規模逐漸見頂。對于大型房企來說,從存量賺錢,以后也不再是一個可選項,而是一個必選項。從商業邏輯上來看,對于巨頭來說,持有物業運營,相較一次性開發,雖然賺錢更慢,但是更可持續。


從這個層面來看,世茂深港國際中心,可以看做是一次對未來的戰略投資。不能按照普通的開發思維來算賬。



做城市運營要有能力和信念

世茂這個項目能成功么?


當然,對于城市運營來說,商業邏輯上,能不能算得過賬是一回事,能不能做得到是另外一回事。


每次講城市運營,明源君都說,城市運營最大的難點,一是在于企業有沒有賺慢錢的資金實力和耐心;二是有沒有和政府溝通的能力;三是是不是具備長期運營的能力。這三點缺一不可。


除此之外,最難的還是信念。世茂有魄力投資這樣一個燒錢的慢項目,可以說是勇氣可嘉。而這個項目最終能不能成功,明源君認為,世茂至少有三點優勢和把握:


1、對未來絕對的信心


有句名言說得好,悲觀者往往正確,樂觀者往往成功。


多數人因為看見,所以相信;少數人因為相信,所以看見。投資反應的是對未來的信心,對于一個和中國的城市一起成長起來的房企來說,對未來的信心,其實就是來自于對自己的信心,作為城市的建設者,相信自己的產品會好,區域的發展會好。


這種信心本身就是一種戰略資源,會讓企業對項目充滿使命感。


2、多業態開發運營的經驗


相較于很多以住宅開發為主業的房企來說,世茂做城市運營商還有得天獨厚的優勢,就是豐富的多元化業態的開發和運營經驗,包括商業、辦公和主題樂園等多種類型。


作為集團的戰略重點,世茂商業截至2018年底,已經進入26個城市,擁有48個商業項目,已投資的商業總建筑面積近450萬方,已經進入運營階段的項目EBIDA率(息稅折舊及攤銷前利潤)達到56%!


而且在產品研發方面也已經非常成熟,目前已經擁有了四大商業產品線(世茂國際中心、世茂廣場、世茂摩天城、世茂52+)和兩大辦公產品線(世茂大廈、世茂智匯園Link Park)。


這些多業態的開發和運營經驗,讓世茂能夠具備存量時代最稀缺的運營能力,并且對趨勢保持很強的市場敏感度,這也大大增強了項目成功的砝碼。


3、城市運營的經驗


事實上,在世茂過去近30年的開發經驗中,已經有過不少城市運營的案例。這些迥然不同的案例,會帶來幾個影響。


一是有遠見和耐心。人的性格中有一種類型就是推遲享受型,這種人往往有遠見,能過為了未來的利益而忍受短暫的壓力。企業也是一樣,對于急功近利型的房企來說,關注的是每一年的銷售額,而對于長期的規劃和收益缺乏耐心,這種遠見和耐心,自己掌控節奏的定力,是城市運營型開發商的基本功。



二是完善的人才團隊,能具備靈活應變的能力。住宅開發可以是標準化的,而每一個城市運營項目都是個性化的。要根據城市的特點,區域的定位,項目的角色,來制定個性化的長期規劃方案。這對人的判斷能力,團隊的完善程度要求很高,對于開發商都是一個不小的挑戰。


而一個真正經歷過城市運營型項目的完整周期的團隊,需要很長時間的培養,這個人才隊伍,也會是非常難得的戰略資源。


從這些方面來看,世茂的這個“超級項目”,還是很值得期待的。作為粵港澳大灣區的首發系列,之后會和區域一起蛻變成什么形態,也給我們留了很大的想象空間。

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