竹葉青

最近,拿地很牛的房企都在用這個神器!沒有這2種能力的地產人將失業?

  • 時間:2019-06-25 08:37 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:昨天,深圳拍賣5塊居住用地,競爭激烈,引發全國關注!隱藏在拿地戰爭背后的各種秘密武器,也紛紛登場……萬事開頭難,對于一個地產項目來說也是如此。地產項目的成敗,80%取決于拿地;項目成本的控制、非品牌溢價,80%取決于設計。所以,

昨天,深圳拍賣5塊居住用地,競爭激烈,引發全國關注!隱藏在拿地戰爭背后的各種秘密武器,也紛紛登場……


萬事開頭難,對于一個地產項目來說也是如此。地產項目的成敗,80%取決于拿地;項目成本的控制、非品牌溢價,80%取決于設計。


所以,對于房企來說,這兩個階段非常重要,而其痛點也很多……



拿地、設計階段的3大痛點

困擾所有房企


明源君認為,拿地、設計階段的痛點,總的說來有以下3個方面……


1.以拿地、強排階段來說,消耗大、風險高


首先,強排階段的人力消耗很大。


一些千億房企每拿下1塊地的背后,是做過強排卻沒拿的30、50塊地,這些工作全靠人力完成,消耗很大。


其次,在研究地塊的過程中,容易出現錯誤判斷,造成高風險。


一些中小房企資源有限,往往是研究2塊地就拿1塊,特別容易拿錯,風險很高。


而研究幾十塊地才拿一塊的大房企,也會拿錯地。這一方面是因為經辦人經驗、水平所限,比如本來最大貨值可以做到30億,其卻算成27億;另一方面則是因為一些公開數據,比如常住人口等等本來就有偏差。


2.以項目設計階段來說,沒人敢說自己給出的就是最佳方案


地產項目的設計,其實是要在4重限制下,得出一個最佳方案。


第1重限制,是各地千差萬別的控規,必須深入了解,才能在紅線內求得最大利益;

第2重限制,是房企自己的產品標準。而如果有具體產品線,限制會更多;

第3重限制,是客戶調研的結果。必須針對客群,做針對性的設計;

第4重限制,才是設計師自己的水平,由其過去的經驗、見識和創意能力所決定。


在前3重限制的情況下,設計師研究各種限制的時間,往往會超越創意、思考的時間,整個過程比較痛苦。


而最后給出的方案,是否真的已經窮盡所有組合?是否真的是利潤最大化的?是否真的站在了行業的前沿?是否真的是潛在客群所喜歡的?


很多地產人自己心里也沒底。


3.上述2個階段中的各種溝通,效率低、錯誤多


拿地、項目設計,涉及到房企內部各部門、集團區域項目多層級、多個乙方、以及房企高層,這么多人互相協調,會有各種問題。


首先是溝通周期長、效率低。即使是方案的簡單修改,一個來回3天乃至一周都過去了。

其次是信息傳遞變形。領導的一個原始意見,呈現到設計方案上,可能就完全不一樣了……


上面這些痛點,所有人都想解決,但一直沒有什么特別好的辦法。

這兩年,地產界逐漸看到了消滅這些痛點的可能---------AI。


你覺得AI還很遙遠?其實明源君之前也不相信AI這么快就能影響相對傳統的地產行業……

直到最近,明源君拿到了1家地產類AI設計公司的內部核心資料,才終于相信:

像打游戲一樣干地產的時代,真的來了!

這家公司就是深圳小庫科技,下面明源君就以其為例,來說說AI是如何解決上面這些痛點的……



拿地強排,AI遠勝人工?


我們先來看同一塊地的2個強排方案,如下圖所示,左邊的方案是人工完成的,右邊的方案是AI完成的。


 


在同樣滿足當地各種規范的前提下,右邊AI完成的方案,比左邊人工完成的方案,總貨值多出了3.5億。這個差異是非常大的,會直接影響拿地的決策!


人工強排的過程和AI強排的過程,到底有什么不同?


下面明源君以新進入一個城市拿第一塊地來說明:


甲房企新進入一個城市,由已經有10年工作經驗的老張來做第一塊地的強排


老張對于這個城市是完全不了解的。


第一天:他從0開始,搜集地塊周邊的各種數據,人口、醫院、學校、商業、公園……然后,他又從0開始,研究當地的控規,并努力加以理解,看和自己熟悉的城市的控規有什么區別。

這花費了他整整一天的時間,而且覺得自己了解到的信息很有限,心里有些忐忑。


第二天:老張開始做項目方案,他的方案立足于自己之前幾十個項目的經驗,想出了5種排布,并不斷去檢驗是否符合當地控規,以及容積率的要求,從里面找到了貨值最大的一種。

這又花了老張一天的時間,而且方案是否就是“最優”的,他心里也沒底。


第三天:老張開始做PPT,把各種資料、數據匯總起來,理清楚邏輯,再美化,又花了他一天時間,直干到半夜,總算是沒有耽誤第二天開會研究。

3天一塊地,已經是老張最高的效率了。而經驗不如他的同事,可能需要5天、8天…


乙房企新進入一個城市,由設計師小李來做強排,他使用了小庫的AI系統。


他把地塊的位置輸入系統后,地塊周邊所有的信息、當地的控規都跳出來了。


小李只需要輸入地塊容積率的信息,然后根據集團的習慣,輸入別的一些條件,排列一下重要程度,信息搜集的工作就完成了。只花費了不到1小時。


接著,小李把地塊的大小、形狀、以及產品系的一些限制性規定輸入系統,系統就從幾千種方案中,挑選出貨值最大化的幾種方案,擺在了小李面前。這個過程也只花費了1小時左右。


       


小李選定了其中2種方案,系統就自動生成了一個邏輯清晰的匯報PPT,從地塊周邊信息,到設計方案本身,一應俱全。小李根據集團內部的習慣略加修正后,就生成了最終的匯報PPT。這個過程只需一半個小時左右。


最終,小李只用2個多小時,就完成了一塊地的強排。

而且,這個方案是完全符合控規、貨值優秀,出現錯誤的可能極低。


人力和AI強排的效率對比,如下圖所示:



那么,AI系統怎么就會那么精準、效率那么高呢?因為以下一些原因:


1.小庫系統不斷累積各城市、各區域的各種信息,數據越來越豐富


小庫的環境數據,基于百度、高德等地圖信息,同時又與其他專業數據公司合作。

而小庫每和一個項目合作,項目周邊數據也會進入系統。合作的項目越來越多,數據也就越豐富。


另外,小庫不但能收集數據,還可以自行采集到即時的、最真實的一手數據。


下圖是小庫在“2017年深圳城市建筑雙年展”期間為深圳南頭古城試點所打造的多維數據平臺,收集到的數據細致到每家店門口的人流,人群的消費情況、消費水平等。



這樣的信息收集系統,比一個設計師臨時人工去找數據,要先進幾個量級。


2.小庫系統積累了百萬級項目的設計經驗,窮盡更大可能


老張做設計,是在自己設計過的幾十個項目,或者充其量是自己看過的幾百個項目的基礎上,做一些排列組合。


即使老張很有經驗,他所想到的可能性也許只占所有的1%。但小庫系統通過學習百萬級成熟設計方案形成的神經網絡,能更好更快地評估和生成方案。


而AI因為不知道疲憊,只要計算速度夠快,其天生就有一個優勢——“窮盡可能”。

 只要你輸入條件,它就會從天文數字的組合里進行篩選,窮盡99%的可能,并把最佳的幾個方案智能推薦給你。



3.AI只要輸入條件沒錯,失誤率極低


人的思維總是有漏洞的,即使是天才也會犯錯。


人為做出的各種方案,以為沒有違反控規實際違反需要調整,以為貨值最大化卻沒有能最大化的可能都存在。


而對于小庫這樣的AI系統來說,只要輸入的條件沒錯,最終出的結果,就是符合條件的優中選優。


AI已經助力各大房企

拿下500多塊地


2年半來,已有2萬+項目使用小庫系統輔助方案設計,其中包含4000+不同的實際拿地項目,所知的有超500塊拿地成功。


不過這些拿地成功案例,前期的排布是由AI完成,最后的選擇判斷及報告深化則是各大房企精英在AI的基礎上協作完成的。


那么,是否存在真正的純“傻瓜”操作呢?


也就是說:無需前期準備,這邊輸入地塊基本信息,那邊很快就出最優版拿地報告!


如果這個可以實現,那么關鍵專業不足心里沒底的問題、需要篩選的地塊過多人力不足的問題、乃至突發的機會型拿地的問題,都可以徹底解決了。


目前AI還做不到決策和方案深化,不過“人工智能設計聯合體”可以解決這個問題。


“人工智能設計聯合體”,是小庫與深圳前海柏濤、上海尤安等國內TOP設計機構聯合建立的組織,可以在拿到地塊基本信息后的當天,就做出多方案比選,并最終推出AI拿地服務報告,滿足房企“傻瓜”式看地拿地的全流程需求。


這個聯合體的項目團隊都很熟悉小庫系統,可以把運用系統的效率提到最高。

再通過國內TOP20設計機構專家的判斷優化能力,使方案達到最優。


昨天,地產圈最為關注的深圳“土拍大戰”集中競拍5宗居住用地,小庫和國內TOP20設計機構建立的AI設計聯合體也參與了部分房企的拿地方案設計。聯合體團隊通過小庫的輔助,在短時間內,根據不同設計思路和營銷條件,完成方案調整和優化,實現多個特點鮮明的規劃方案。


下圖就是“AI設計聯合體”在很短時間內,就某地塊給出的方案。



目前,用   “AI設計聯合體”方案成功拿地的項目,已經超過200個。

小庫AI設計聯合體對各項目最終完成的報告,非常細致,比很多房企人工做了一兩周的還要詳實落地。如下圖所示:


       

小庫與深圳前海柏濤成立的AI設計聯合體拿地報告案例展示



AI給地產人靈感,

讓溝通更順暢,

把更多時間留給創意


明源君上面講了AI的拿地效率高、錯誤率低等優勢,不過,肯定有地產人不服,他們會說:“AI能有自己的創意嗎?”


“AI給出的方案可能是貨值最大化的,但會是客戶最喜歡的方案嗎?”


是的,到了更詳細、具體的設計階段,這兩個問題是必須要考慮的。


明源君下面就來說說這兩方面的問題。


一、AI沒有自己的創意,但是可以把前人所有的創意,排列組合給你看;通過大數據收集與分析、機器學習與深度學習等技術,小庫的運行規則中包含更多如美觀性、社會性等相對主觀的考量因素,以做出更人性化、綜合效益高的選擇。


靈感不是憑空產生的,往往是受前人作品的啟發而產生的,建筑這個領域尤其是這樣。

小庫系統,就可以根據你輸入的基本條件,排列組合前人的創意。


小庫為啥有這么多想法呢?


一方面小庫的系統內學習海量真實圖像,數秒內即可生成上億新的現代風格的建筑。



另一方面,來自全國的設計師,越來越多地在小庫系統里做設計。這樣,小庫擁有的原始創意也就越來越多,排列組合也就越來越多。其原始方案增長的趨勢,如下圖所示:



也正因為使用小庫系統的,是來自全國的設計師們,所以,小庫的創意并不只是天馬行空的外形等等,還包括很多對現實的理解。比如:


  1. 甲城市,有50個項目的設計師,嘗試過充分利用當地控規,而且用的是小庫系統設計,那么,小庫系統對甲城市控規的理解就會很深刻,可以給你很多突破、創新的辦法。

  2. 乙城市,有50個項目的設計師,嘗試做出本地化、更符合當地人喜好的產品。那么小庫系統對乙城市地方客群的理解就會很深刻。甚至可以用大數據可以統計出當地差異化的產品需求。


下圖是小庫系統的智能設計熱度圖,顏色越深說明當地用小庫進行設計的項目越多,小庫對當地控規、客群的了解也就越深刻。



過往,設計師們的積累,是文件夾式的,需要的時候,從文件夾里復制幾個自己過去的設計。


以后,設計師們的積累,在系統云端,而且是所有人的積累都在一起。設計師只需要像搭積木一樣,把過往的素材組合起來就好。


二、過往的多層次、多場景溝通、長期溝通,現在可以簡化到2個場景、即時溝通


過去,一個項目設計方案的溝通過程,是很復雜的。涉及到房企內部各部門、集團區域項目多層級、多個乙方、以及房企高層。


這些人要排列組合著開好幾個會,而且方案每修改一次,幾乎都要幾天,如果發現修改后的方案和最開始的意見不一致,又要再來一次。


而在用了小庫系統之后,溝通場景就只有2個:


1.線上溝通。所有人在同一個設計模型里批注評論、同步信息。


首先,這個系統可以接受個性化的標準。


在初步設計完成后,如果您所做的項目,屬于某一個產品系,該產品系對樓間距等有一些特殊的要求。那么,你可以把產品系的各種系數輸入系統,再呈現的方案,就是你想要的結果。


其次,這個系統可以讓各級專家、領導像批閱文件一樣進行批注和評論。


你可以直接把在線的三維立體設計方案通過小庫移動端APP KoolShare發給相關的專家、領導,他們可以直接在上面進行批注意見。而對你來說,這個意見來自何人也是一目了然。


      


如果有領導給出評論說,應該讓樓間距再大一些,中間留出一個大花園來,面向改善人群,實現溢價。那么,你直接把原始方案里的一些樓棟去掉就好,也可以變動樓棟的方向,用鼠標在幾分鐘內就可以完成全部改動。而且,你改動后的結果是否還符合日照、容積率等要求,系統立刻就可以計算出來。如下圖所示:


          

2.線下溝通:會議現場可以根據意見,即時改動完成設計


過去,會議現場,各位領導發表的意見,需要會后再傳達、實現,周期比較長。有時候改動后的結果領導還不一定滿意。


而小庫系統,現場就可以把想法直接變成方案,并立體展示出來,還包含所有你想看的數據,讓頭腦風暴無縫變成設計。


現場減少2棟樓,減少一排樓,更換外立面,那都不是事!不信,請看下面視頻……

        


之前,小庫只有樓棟排布、外立面等設計。


2019年,小庫又有了室內戶型設計,將各種數據輸入系統,不同的戶型也可以進行排列組合,設計師只需要進行選擇就好。


      


這也就意味著,即使是一個怎么不懂設計的人,只需要把容積率、項目所在城市、地塊形狀等等輸入系統,動動鼠標,就可以得到一些完全符合各項要求的、詳細的設計方案。他只需要選擇自己最喜歡的那個就好。


看到這里,有的地產人可能會擔心,如果這一天真的來臨,自己是不是真的要失業了……



擁有這2種能力的地產人

永遠不會失業


明源君覺得,地產人的核心能力, 應該是下面2個:


1.基于共情的,創造新需求、新產品的能力


AI能夠理解和學習的,是已經誕生的產品,它無法理解和創造沒有過的需求和產品。

舉例來說,沒有加濕器之前,人們不知道自己需要加濕器;沒有蘋果手機之前,人們不知道自己需要蘋果手機。


拿地產行業來說,近幾年新出現的微墅、社交公寓、社群等新產品、新服務,只有對人性有深入洞察的地產人,才能發現、發明。

AI不可能理解親人之間需要親近,又需要隱私的矛盾;也不能理解視野和心情的關系。

只有人類才有共情能力,并憑借它創造出新產品、高溢價。


2.基于審美的,創造新潮流的能力


AI并不能真正理解“美”,它只能把過去的各種風格,進行排列組合。

有審美能力的地產人,才能創造出新的藝術風格、新的產品系、新的潮流。


擁有以上2種核心能力的地產人,永遠不會失業!而很多重復又不需要創意的“臟活累活”,我們可以交給AI。(作者:明源地產研究院  天風)

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